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공부 with 굿펠라스/부동산

분양가 상한제란 무엇일까?(+공급부족에 대한 정부대책)

by 굿펠라스 2021. 11. 24.
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올 한 해 뜨거웠던 부동산 시장은, 11월 들어서 조금은 주춤하는 모습을 보여주고 있습니다. 오를 곳은 오르게 되어 있지만, 혹시 거품이 낀 거는 아닌지, 서로 눈치를 보고 있는 상황이 아닌가 생각이 드네요. 내년 초 대선도 있고, 누가 되느냐에 따라서 부동산 정책도 달라질 수 있으니까요. 무리해서 매매는 하지 않으려는 모습인 것처럼 보입니다.

특히, 수도권에는 아파트가 많이 지어지는것처럼 보이지만, 수요에 비해 공급이 부족하다는 지적이 계속 나오고 있습니다. 3기 신도시를 중심으로, 2023년~2024년에 공사가 완료되는 곳들이 많기 때문에, 그전까지는 공급 부족 문제가 계속 불거질 거라고 예상하고 있습니다. 이에 정부는 대책을 내놨는데, 어떤 대책일까요?(글 맨뒤를 확인해주세요.)

11월 매매가격

KB통계자료입니다. 11월 15일에 조사한 자료인데, 매매가격 상승률이 제일 높은 지역은 마산합포구이며, 김천, 인천 동구, 계룡 순이네요. 전년말 대비 통계를 봤을 때는 오산이 가장 많이 상승을 했습니다. 46%라니.. 작년에 10억이었다면, 현재는 15억 가까이 된다는 이야기네요. 엄청납니다. 반면 하락하는 지역을 봤을 때 '대구'가 눈에 띄네요.

11월 전세가격


전세가격 상승률이 가장 높은 지역도 마산입니다. 매매가격하고 비슷한 흐름을 보이고 있습니다.


정부에서는 그동안 집값 통제수단으로 고수해왔던 분양가상한제와 고분양가 심사제도 개선을 추진하기로 했습니다.


분양가 상한제를 시행하게 된다면,
어떤 장점단점이 발생할까요?

분양가분양가 상한제의 장/단점에 대해서
가볍게 정리해봤습니다.


분양가란?


건설사가 건물(아파트)를 만들어서 최초로 받는 가격을 말합니다.
(반면, 시세란 현재 거래되는 매물 가격의 평균 정도를 이야기합니다.)

예시입니다.

A라는 건설사가 지은 apple이라는 아파트가 있습니다. 이를 5억B라는 사람에게 분양을 했습니다. 

A : 분양자
B : 수분양자
5억 : 분양가


BC라는 사람에게 apple아파트를 10억에 매도했습니다. 

B : 매도인
C : 매수인
10억 : 시장가격(매매가)

분양가 상한제란?


신규 분양하는 주택의 분양가에 상한선을 정해서 그 이하에서 분양하도록 제한하는 제도입니다.

건축비택지비, 적정이윤에 대해서 정부가 주관하여 분양 상한 가격을 규제를 합니다.

1977년 주택 공급 확대를 위한 선분양제를 도입하면서, 위험부담을 적게 하기 위한 방편으로 분양가를 보장해 주는 제도로 시작을 하였습니다. 1980년대 경기불황과 부동산 가격 안정화를 반복하며 정책에 변동이 생겼고, 1997년에는 IMF로 인해 분양가 규제를 단계적으로 완화하기 시작하였습니다. 이후 1999년 1월 분양가는 전면 자율화가 되었습니다.

그러다가 2007년 분양가 상한제가 부활했다가, 2015년 다시 사실상 폐지가 되었습니다.


분양가 상한제 장점

- 새로운 건축물의 가격 상승을 억제할 수 있다.
- 수요자는 저렴한 가격으로 신규 분양을 받을 수 있다.
- 전반적으로 부동산 가격의 안정화를 기대할 수 있다.


분양가상한제 단점

- 민간 주택 신규 공급이 위축될 수 있다. 건설사는 분양가 상한제 적용 시 이윤이 줄어들기 때문에, 건물을 짓지 않고 있다가 분양가 상한제가 풀릴 때 지을 가능성이 커질 수 있다. 이에 일시적으로 주택공급이 줄 수 있다.
- 신규 공급 축소로 인해 부동산 가격이 상승할 수 있다.
- 아파트의 품질 저하 우려가 있다. 건설사는 이윤을 남기기 위해, 설계나 자재 부분에서 감축을 할 수도 있다.
- 정책이 영원하지는 않기 때문에, 실효성이 떨어질 수 있다.


수도권 분양가 상한제 전매제한 기간


- 주변시세 대비 분양가가 낮을수록, 최소 5년에서 10년까지 전매제한기간이 늘어납니다. 그러므로, 차익만을 목적으로 한 청약신청은 줄어들 것으로 예상을 할 수 있습니다.


Q. 부득이하게 전매제한기간을 지키지 못하고 팔아야 할 경우에는?

주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등)

- 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항 제3호의 주택(분양가 상한제 적용주택)을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국 토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.

이 경우, 분양가1년 만기 정기예금 평균 이자율을 합친 금액으로 매입을 진행한다.

공급 부족에 대한 정부의 대책

지난 9월 15일 내놓은 대책입니다.

- 주거용 오피스텔 : 전용면적 120㎡까지 바닥난방을 허용해 중대형 공급을 늘리기로 함.
- 원룸 도시형 생활주택 : 면적을 60㎡까지 늘려서 1개였던 침실을 3개까지 둘 수 있도록 하였고, 대출조건 완화.


※ 분양가 상한제에 대한 대책은?


국토부 장관은 분양가 상한제 개선 여부를 검토하겠다고 밝혔습니다. 이에 규제완화에 대한 기대감이 커지면서, 건설사들은 분양가를 올려 단기간에 공급을 늘릴 수 있을 거라는 예측을 내놓았었죠.

하지만, 정부는 자치단체마다 분양 가격 인정 항목과 심사 방식이 달라 혼선이 생길 수 있는 만큼 정부가 명확한 기준을 마련하겠다고 이야기했습니다. 기본 골격을 건드리면 집값을 더 자극할 수 있다고 판단한 것으로 보입니다. 실제로 분양가를 높일 경우, 중도금 대출 및 특별공급이 제한되는 분양가 9억 원 초과 물량이 상대적으로 늘어나서, 무주택자들의 청약 진입장벽이 높아질 수 있습니다.

그래서 당장 결론은 나오지 않고, 앞으로도 협의를 하는데 시간이 더 소요될 것으로 보입니다.

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